•  / 
• Главная

В разработке методики приняли участие:

Госкомзем России:

Алакоз В.В., зам. председателя комитета;
Нестерова О.А., нач. управления, к.э.н.;
Порядин А.И., нач. отдела;
Скуфинский О.А., нач. отдела;
Челышева Л.В., гл. специалист.

Минсельхозпрод России:

Киселев С.В., статс-секретарь - зам.Министра;
Окунь Н.А., зам. нач. Депэкономики;
Масленкова В.Ф., зам. нач. Депфинансов;
Неделина С.А., зам. нач. Депагрополитики

ФКЦ «Земля»:

Альтшулер Б.А., ген. директор, к.э.н.;
Воровченко А.В., рук. центра оценки земель.

РосНИИземпроект:

Носов С.И., нач.отдела, к.э.н.;
Садыков И.А., гл.науч.сотрудник, к.э.н.;
Бондарев Б.Е., ст.науч.сотрудник, к.с/х н.;
Юдицкий Б.А., гл.специалист.

Сибирский РКЦ:

Махт В.А., к.э.н., директор;
Руди В.А., к.э.н., зам.директора;
Гафаров Р.Г., зав.сектором.

ВНИЭТУСХ:

Панкова К.И., д.э.н.;
Корнеев А.Ф., к.э.н.;
Капитонов А.А., к.э.н.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
1. Основные положения
2. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации

ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

В отдельных субъектах Российской Федерации (РФ) проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». Используемые в процессе этих работ методики зачастую базируются на «слепом» копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.

В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана «Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации».

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Основные понятия:

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения- совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

качество сельскохозяйственных угодий – интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;

земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;

местоположение земельных участков – характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;

дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход;

земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) – часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

1.2. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельско- хозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

1.3. Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

1.4. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

1.5. Этапы оценки:

первый этап - межрегиональная оценка земель - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ;

второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

2. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

2.1. Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий.

2.1.1. Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 г.г.

2.1.2. Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении – в средних ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75 % от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ.

2.1.3. Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

2.1.4. Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности гектара пашни, сенокосов, пастбищ( оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам четвертого тура оценки земель) на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.

2.2. Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий.

2.2.1. Определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992 – 1998 гг.

2.2.2. Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сено- косам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации.

2.2.3. Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период.

2.2.4. Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.

2.2.5. Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

2.2.6. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов.

2.2.7. Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966 – 1998 годы и 1992 – 1998 годы. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.

2.2.8. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.

2.3. Расчет цены производства и рентного дохода.

2.3.1. Определяется цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат 1999 года.

2.3.2 Рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.

2.3.3. Устанавливается единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.

2.3.4. Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

2.4. Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

Правила государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственных угодий на уровне РФ
В разработке Правил приняли участие:

Госкомзем России

Алакоз В.В., зам. председателя комитета;
Нестерова О.А., нач. управления, к.э.н.;
Порядин А.И., нач. отдела;
Скуфинский О.А., нач. отдела;
Челышева Л.В., гл. специалист;
Бондарчук С.Л., гл. специалист;
Вершинин В.В., вед. специалист.

Минсельхозпрод России

Киселев С.В., статс - секретарь - зам.Министра, д.э.н.;
Окунь Н.А., зам. нач. Депэкономики;
Масленкова В.Ф., зам. нач. Депфинансов;
Неделина С.А., зам. нач. Депагрополитики

ФКЦ «Земля»

Альтшулер Б.А., ген. директор, к.э.н.;
Воровченко А.В., рук. центра;
Щеглов В.А., зам. рук. центра.

Сибирский РКЦ «Земля»

Махт В.А., директор, к.э.н.;
Руди В.А., зам. директора, к.э.н.;
Гафаров Р.Г., зав. отделом.

РосНИИземпроект

Родин А.З., директор, член – корр. РАСХН;
Носов С.И., нач. отдела, к.э.н.;
Садыков И.А., гл. науч. сотрудник, к.э.н.;
Бондарев Б.Е., ст. науч. сотрудник, к.с/х н.;
Юдицкий Б.А., гл. специалист.

ВНИЭТУСХ

Милосердов В.В., директор, академик РАСХН;
Панкова К.И., зам. директора, д.э.н.;
Корнеев А.Ф., вед. науч. сотр., к.э.н.;
Капитонов А.А., вед. науч. сотр., к.э.н.

Содержание

Введение
1. Основные положения
2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации


ВВЕДЕНИЕ

В Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции.

В ходе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.

Материалы IV тура оценки земель (1987-1989 гг.) положены в основу действующих ставок земельного налога.

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель исходя из их стоимости возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

В связи с этим, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации (далее по тексту субъектов РФ) и в субъектах РФ.

Первый этап работ проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.

На I этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

Второй этап выполняется в соответствии с настоящими Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, разработанными в развитие Методики (I этапа).

Данные правила предусматривают государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивностей и затрат, установленных на I этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Основные понятия, используемые в данных правилах:

интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) – относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки – величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

интегральный показатель местоположения объекта государственной кадастровой оценки – величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения метериально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту га) сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ;

расчетный рентный доход – сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) – часть территории субъекта РФ, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

1.2. Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта государственной кадастровой оценки для обоснования земельного налога, и иных целей, установленных законодательством.

1.3. Объектом государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

1.4. Предметом государственной кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов государственной кадастровой оценки.


2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В СУБЪЕКТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на I-ом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на I-ом этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

• фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971-1999 годы, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1992-1999 годы. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводится в соответствии с пунктами 2.1., 2.2. Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  
  

• рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам I-го этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;
  
  
• базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ, на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.
  

• определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
• определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Основой государственной кадастровой оценки служат:

• Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель.
• Земельно-оценочная информация объектов государственной кадастровой оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

Интегральными показателями являются:

• по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);
• по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;
• по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.
  

2.1.1. Определение балла бонитета почв земельного участка

Определение балла бонитета почв включает:

• установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
• расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
• пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины – баллы;
• расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
• расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.).*(*Совокупные почвенные баллы по оценочным группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).

Балл бонитета i-го земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-го земельного участка (Бji) на их площади (Sji):
n n
Бi = å Бji х Sji : å Sji , (1)
j=1 j=1

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

2.1.2. Определение индекса технологических свойств земельного участка

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом:

• энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);
• каменистости;
• контурности;
• удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;
• высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
  

Физические значения технологических свойств для конкретного объекта государственной кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам*(*Шкалы приведены в Технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий).

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических свойств

Объектов государственной кадастровой оценки по отношению к эталонным.

За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

2.1.3. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок по земельному участку

Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс); шерсть – 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

первая группа (эквивалент) – 1,0; вторая группа – 1,5; третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

m m
ЭРi = å ГjКj (Р1 + Р2Д2 + Р3Д3) : å ГjКj , (2)
j=1 j=1

где ЭРi – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;

Гj– объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

Кj – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

2.2. Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка в границах объектов государственной кадастровой оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

2.2.1. Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

Рi = ( Вi - Зi Но ) + D Ртi + D Рмi , (3)

где Рi – дифференциальный рентный доход i –го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

Вi – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

Зi - затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;

Но – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

(Вi - ЗiНо), ДРтi и ДРмi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:

Вi = (Во : Бо) х Бi , (4)

где Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Бо и Бi – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i –го объекта государственной кадастровой оценки.

Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi = Зо (1 – Дзу) + Зо х Дзу х (Бi : Бо), (5)

где Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (D Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:

D Ртi = Зо х Но х Дзт х (1 – Итi : Ито) (6)

где Итi и Ито – индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта государственной кадастровой оценки (D Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб/га):

D Рмi = (Со - Сi) х Но; (7)

Со = Эро х Т х Го ; (8)

Сi = Эрi х Т х Гi , (9)

где Эро и Эрi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

Т – затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0.


2.2. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту государственной кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, равный 33 годам.

Источник - http://www.kadastr.ru/